【案情】

　　　　原告陈云预备购买位于临桂县时代花园10-2-202号住房，与被告祥云房地产经纪有限责任公司签订《委托购房合同》，合同第一项指定为购买临桂时代花园10-2-202号房；第二项规定代理期限由2009年12月15日起至2010年12月31日止；第三项规定购房价42万元，过户税费及佣金29400元由原告交给受托方实行包干制，并注明：装修房、现存家具家电留下；第四项规定签订房屋买卖合同中介视为成功，佣金按成交额的2%支付，在签订房屋买卖合同时交付完毕；第六项第2点规定受原告委托代付购房定金和房款；第3点及时通知委托方与出售人签订房屋买卖合同。合同签订后，被告祥云公司随即派人随同原告看房，因看房疏忽，原告陈云、被告祥云公司、被告李秀(出售临桂县时代花园10-2-202号住房的房主)没有将房屋里面的其他财物作一确认登记。原告看过房屋之后自己决定购买，当月的17日交付31400元给被告祥云公司，以便代办各项购房事务。被告公司视原告前来交钱，购房主意已定，便将原告交来的钱代原告交了10000元给房主李秀作为购房定金，被告李秀给被告祥云公司写下了收到陈云购买本人房产时代花园10-2-2-2购房定金10000元的收条。当月二十日被告祥云公司通知买卖双方到公司签订房屋买卖合同，房屋出售人李秀在房地产买卖契约上签了名，而原告在接了家人的电话之后以出售房屋的房主李秀撤走部分家电，已不适合原告购买为由拒绝签约。事后，原告要求被告祥云公司返还31400元，理由是原告与房屋出售人李秀未定预交定金协议，被告李秀收取定金没有依据，而李秀欲要售房即背着买受人撤走房屋原有的部分家电，原告不再购买该房是被告李秀所致，请法院判令被告李秀退还定金10000元。

　　　　被告祥云公司认为:作为受托人已促成购房最后签约，只因原告自己反悔而未能成就合同，其中介事务已是成功，原告必须依《委托购房合同》向祥云公司支付约定佣金，向法院提起反诉，请法院判决原告支付祥云公司的佣金8400元。依照《委托购房合同》第六项第五点规定，被告祥云公司收取原告交来的31400元之后，向房屋出售人李秀交付的购房定金10000元，属原告的民事行为，该行为所发生的民事权益及其法律后果均应由原告享有和承担。祥云公司对原告请求退还31400元，只能是在扣除所交定金10000元及中介费8400元之后，剩余部分退还给原告。

　　　　而被告李秀认为，原告陈云经委托祥云公司指定联系购买我位于临桂县时代花园10-2-202号住房，经原告查看过房屋后，议定房价42万元，并预交31400元给受托方办理相关事项，受托方确认原告真诚购房，接款之后，于2009年12月17日与我签订了一份《委托售房合同》，同时代原告陈云向我交纳了10000元购房定金。同月20日公司召集买卖双方签订房地产买卖契约，我亦在契约上签名确定售房给原告，而原告在签约时接了一个电话之后便改变购房意向，不再签此房地产买卖契约，其后表示不再购买我的房屋。原告诉称我撤走部分家电，不同意购买，毫无根据，三方在看房时并没有进行屋内其他财产登记，原告没能出具相关证据证明看房后我又擅自撤走家电，而原告以此为由拒绝签约购房是没有理由的，原告反悔购房，不履行约定购房义务，其所交购房定金不予退还。

　　　　三方争执不下，调解不成，诉至法院，要求予以公正处理。庭审中原告方与被告方对本案所涉及的《委托购房合同》是委托合同还是居间合同展开了激烈的辩论，双方对合同的性质分歧很大。原告方坚持认为所涉合同为居间合同，被告祥云公司的行为是居间行为，因为原告与被告李秀最终未签订房屋买卖合同，所以视为中介不成功，被告祥云公司可以起诉要求原告支付因处理事务支付的必要费用是合理的，但不能主张要求原告给予8400的佣金；被告祥云公司坚持认为所涉合同是委托合同，被告祥云公司的行为是严格按照双方签订的《委托购房合同》的委托事项进行的，原告作为委托人应当承担受托人按委托人意思代办委托事务所产生的一切法律后果，对于受托人祥云公司因处理委托事务所支出的费用应当由委托人承担，原告应支付被告祥云公司8400元佣金。

【法院判决】

　　　　法院经审理，查明事实后认为，原告陈云主张返还31400元预付款，由于该款涉及原、被告签订《委托购房合同》、以及《房地产买卖契约》签订成立与否的法律民事行为，应当分别确认是全部退还，还是部分退还。原告陈云交给被告祥云公司的31400元，其中购房过户税费的21400元，因没有最终签订购房合同，缴税行为尚未发生，该款仍为受托方所持，依法应予返还。购房定金的问题，原告签订的《委托购房合同》第六项第2点明确受原告委托代付购房定金，而原告陈云交给被告祥云公司的31400元中的10000元也明确为购买房屋定金；因而受托方依《委托购房合同》将该10000元作为购房定金代交给房屋出售人李秀，是其行使代理行为，该代理行为没有超越代理权限，是合法有效行为，属于原告陈云的民事行为，该行为所产生的民事权利义务均应由委托人原告陈云承担。本案原告陈云委托购房是明确指定购买被告李秀的房屋，并经看房后预交定金，证明原告陈云已决意购房。原告陈云诉称被告李秀撤走部分家电，没有在预交款时提出，亦未能举证证明李秀于看房后撤走家电，其所诉被告李秀撤走家电本院不予采信。原告陈云提出没有交纳定金协议，被告祥云公司交给被告李秀的10000元不能作为定金，定金交付虽然没有订立协议，但原告陈云的《委托购房合同》上已明确了受托人代交定金，而且原告向受托人交款后收持的收据亦写明为购房定金。被告李秀出具的收条均为购房定金，该定金项目明确清楚，原告陈云向被告李秀交付定金成立。原告陈云交款后的第三天，被告祥云公司便召集买卖双方签订该房屋的买卖契约，出售方李秀及买受方陈云均到受托方公司处进行签约仪式，但在签约时原告陈云接了一个电话之后便不再签约，而两被告在房地产买卖契约上签名盖章，原告陈云拒签购房契约，以被告李秀撤走部分家电，未有定金协议，其理由是不能成立的，依照《合同法》第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；故本院对原告陈云要求返还定金的请求不予支持。被告祥云公司反诉要求原告陈云给付佣金8400元，委托合同第四点对佣金作了明确规定，规定签订了房屋的买卖合同即视为中介成功，中介成功后委托方支付佣金。本案因原告陈云没有签订房地产买卖契约，其中介不能视为成功，被告祥云公司主张佣金不能成立，对该佣金的请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九条第二款、第一百一十五条、第三百九十条条、第三百九十七条、第四百一十条的规定判决如下：

　　　　一、被告临桂县祥云房地产经纪有限责任公司返还原告陈云所交的购房过户税费21400元。该款在本判决生效后三日内交到本院，由本院转交原告陈云。

　　　　二、驳回原告陈云要求被告李秀返还定金10000元的诉讼请求。

　　　　三、驳回被告临桂县祥云房地产经纪有限责任公司主张要求原告陈云支付佣金8400元的反诉请求。

【法理评析】

　　　　对于本案是居间合同还是委托合同，双方争议实属较大，笔者也查阅了相关的法律书籍，居间合同与委托合同十分近似，它们均是一方当事人接受另一方当事人的委托，实施相应的民事行为，处理受托事务，因此有些国家和地区（如瑞士）是将二者合并归一的，但是事实上这两类合同是有着本质的区别：

　　　　1、受托一方的法律地位不同。委托合同中的委托一方为受托人，他在与第三人从事民事法律活动的过程中，实际上处于类似委托代理人的地位。而居间合同中的受托一方为居间人，他不介入委托人与第三人所签订的合同关系之中，在居间过程中他只处于一个中介服务人的地位。

　　　　2、受托一方的委托内容不同。委托合同中的受托人接受委托的内容是办理委托事务。而委托事务的范围既包括法律事务又包括非法律事务，其中，后者还包括经济意义的事务和单纯的事实行为，但是在居间合同中，居间人接受委托的内容则只限于为委托人报告订约的机会或介绍委托人与第三人订约等媒介服务。

　　　　3、委托合同中的受托人在处理委托事务时，有权在委托权限范围内独立进行意思表示，他对于委托事务的处理享有一定独立的决定权。而居间合同中的居间人在居间活动过程中，并不介入委托人与第三人的订约活动，即使是在介绍委托人与第三人订约时，居间人也只能是如实传达双方当事人原有的意思表示，不能对之添加、消减、更改、更不能独立表达自己的意思。

　　　　4、合同的有偿性不同。委托合同根据双方当事人的约定，可以有偿也可以无偿，但是委托人在为处理委托事务而支付的合理费用须由委托人承担。而且，对于有偿的委托合同而言，受托人即使没有将委托事务处理完毕，他也有权要求受托人就其已处理的委托事务部分支付相应的报酬。与之相比，居间合同则有很大的差别。除法律另有特殊规定外，居间合同应为有偿合同，不过，居间人的居间活动只有在使委托人与第三人之间建立起合同关系才有意义，如果居间人的居间行为没有取得成功的结果，则居间人不能取得约定或规定的报酬，同时，居间人在其居间活动中所支付的必要费用，不得请求委托人予以承担。
来源：临桂县法院

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