【基本案情】2016年年初，施某、范某作为出卖人与作为买受人的徐某就一套拆迁安置房签订房屋买卖合同，双方约定：房屋总价款57.8万元，买方先支付卖方定金（买卖成立此款即转化为购房款）及部分购房款，剩余房款待卖方协助买方办理产权过户手续后买方再行支付,并约定了违约条款。合同签订后，徐某依约支付定金3万元及部分购房款13.3万元，后房价暴涨，施某、范某以案涉房屋系与他人共有为由主张合同无效拒绝履行协助徐某办理房屋产权过户手续等义务。为此，徐某起诉施某、范某，要求被告继续履行合同并协助办理产权过户手续，后变更诉请要求解除双方房屋买卖合同并要求判令被告施某、范某向其返还购房款16.3万元（含定金3万元）、双倍返还定金6万元、赔偿违约金（按现阶段房价20%支付）、赔偿房屋差价损失40万元。
经法院审理查明，案涉房屋确系两被告与案外人共同共有，且尚未办理房屋产权证书。缔约之时，两被告未取得其他共有人同意，也未向买房人告知案涉房屋的真实权利状态。原告徐某在缔约之时已经尽到了谨慎注意义务且已按合同约定履行了相应的义务。
法院认为，双方签订的房屋买卖合同有效，当事人应当按照合同约定履行相应的权利义务，现原告已按约支付了定金及部分购房款，被告也应按合同约定积极协助原告办理产权过户等手续。被告缔约时明知案涉房屋涉及其他共有权人却未告知原告案涉房屋实际权利状态，现又以案涉房屋系与他人共有为由主张合同无效拒绝履行相应义务，其行为已经构成违约，理应承担违约责任。法院最终以原告的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据诚实信用原则和公平原则予以衡量，判令解除双方房屋买卖合同，被告返还原告购房款16.3万元（含定金3万元），并支付原告违约金18万元，驳回了原告的其他诉请。
【法理剖析】
一、无权处分下的房屋买卖合同效力问题
商品经济社会条件下，买卖关系为市场交易的普遍形式，维护买卖行为的效力稳定性是保护社会正常秩序的必要条件，因此在审理房屋买卖合同纠纷类案件时，不应轻易否决合同的效力。签订房屋买卖合同属于负担行为，合同双方基于负担行为而互负对待给付义务。无权处分与订立房屋买卖合同引起的法律后果并不相同，无权处分只对处分行为产生效力影响，并不影响作为原因行为的房屋买卖合同的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，两被告虽属无权处分，但与原告签订房屋买卖合同系其真实意思表示，且未违反法律强制性规定，双方签订的合同成立有效。
在房屋买卖合同纠纷类案件中，一方当事人通常会援引《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四款以案涉房屋系与他人共有且签订房屋买卖合同未经共有人书面同意为由主张合同无效从而拒绝履行相应义务，该条文是规范行政管理部门对不符合规定条件的房地产在办理房地产权属变更登记时所作出的行政管理性质的规定，共有人之一违反该规定所引起的法律后果是登记部门按照该规定不予办理房地产权属变更登记，因此该规定属于管理性强制性规定，按照法律及相关司法解释，违反管理性强制性规定的并不当然导致合同无效，也即：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四款规定的情形，并非是合同无效的法定情形。本案中，两被告虽然对案涉房屋无权处分，但也只是违反了管理性强制性规定，合同仍然有效。
不仅如此，此类案件一方当事人还经常会以案涉房屋系家庭共有财产，包括未成年子女也对案涉房屋享有所有权，如认定合同有效将会侵害未成年人利益而进行抗辩。法律是有“监护人除为被监护人的利益外，不得处理被监护人财产”之规定，该规定旨在防止监护人非为被监护人的利益而处分其财产的行为，从而保护被监护人的权益。当事人援引此法律规定进行抗辩的，法院应当审查未成年子女是否是案涉房屋的共有人。家庭共有财产，是指家庭成员在家庭共同生活关系存续期间共同创造、共同所得的财产，未成年子女一般对家庭共有财产的形成没有尽过义务，如果又没有共同继承、共同接受赠与或遗赠的事实，则不宜认定为家庭共有财产的共有人，“侵害未成年人利益”也就失去了抗辩的前提条件。因此，当事人以未成年子女系案涉房屋共有人为由主张合同无效的，若无上述特殊情形，则抗辩不能成立。
此类案件一方当事人还经常会以案涉房屋缔约时尚未办理房屋产权证书而援引《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第六款主张合同无效。依法登记领取房屋权属证书属于物权变动的成立要件，而非房屋买卖合同的生效要件，当事人以此主张合同无效的，不予支持。本案中，案涉房屋缔约时尚未取得产权证书，但不影响房屋买卖合同的效力。
二、无权处分下的房屋买卖合同履行问题
因当事人在缔约时没有处分权，而其他共有人通常又不会对出卖人的处分行为进行追认，此类房屋买卖若不符合善意取得之构成要件，则因无权处分订立的房屋买卖合同将陷入无法强制履行状态。最高人民法院出台意见，出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合《中华人民共和国物权法》第九十七条规定的条件或者共有人约定的条件，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求继续履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的，人民法院应驳回买受人继续履行合同的诉讼请求。因此，在遇到此类案件时，法院应当向请求继续履行合同的一方当事人行使释明权，告知其应变更诉请及不变更诉请的相应法律后果。本案中，正是由于案涉合同无法强制履行，法院向原告徐某释明后，原告徐某才变更诉请，主张被告方的其他责任。
另外，此类案件若合同尚未履行完结，买房人通常会直接起诉要求确认其为房屋所有权人。当事人虽签订了房屋买卖合同，但合同尚未履行完毕，不发生物权变动的效力，一方当事人依据合同所享有的权利性质仍系债权，故此类纠纷为合同纠纷而非物权确权纠纷，当事人提出上述主张的，不予支持。
三、无权处分下的房屋买卖合同责任问题
房屋买卖合同是缔约双方的“法律”，对缔约双方具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。当事人可以在合同中约定违约金或者定金条款，发生纠纷时一方可以主张违约金或者主张双倍返还定金弥补损失，若没有相关约定条款也可以主张实际损失，此处不再赘述。但在实践中，守约方在主张对方违约责任时，通常将定金、违约金及实际损失等一并主张，将上述两项甚至多项一并主张能否获得支持，下面详细阐述。
1、定金与违约金
《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
这表明了定金和违约金在同一种违约责任形式上是不能同时并用的，定金和违约金两者都有惩罚性作用，如果两者并用，不利于维护公平、等价的交易秩序。
2、定金与实际损失
实践中，当事人交付定金数额通常较低，在发生纠纷后一方当事人即使主张双倍返还定金也往往难以弥补实际损失，若置守约方的实际损失不顾而单单支持其定金主张，则将会使合同双方的利益明显失衡，也与民法的公平原则相违背。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。
这表明，定金与损害赔偿可以并用，但不能超过因违约造成的损失。
3、违约金与损害赔偿
违约金责任并不是以实际损失为前提，而是合同当事人对损害赔偿总额的预定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
这表明，当事人可以以实际损失为依据请求法院对最终违约金金额进行适当调整。
此处多说一点，对违约金进行调整，必然涉及到“违约金过高或者过低”的举证责任分配和认定标准问题。一种观点认为，根据民事举证责任的一般原则，“违约金过高或者过低”的举证责任应该由提出调整请求的一方承担。笔者认为，违约方和守约方都负有举证责任，认定违约金“过高或者过低”的参照点是违约造成的实际损失，要证明违约金“过高或者过低”，必须先证明因违约造成的实际损失。按照“谁主张谁举证”的原则，因违约造成的实际损失应该由守约方来举证证明，并且只有守约方对自己的损失最为清楚，若让违约方证明因自己的违约行为给对方造成的实际损失则有强人所难之嫌。因此，因违约造成的实际损失应该由守约方承担举证责任。由于合同一方当事人提出违约金调整的请求时，法院需要对因违约造成的实际损失作出大致判断，因此守约方没必要准确的提供损失的金额，只需要就损失的范围、大小等作出陈述，并进行适当举证，达到盖然性证明即可。然后，法院再根据当事人的主张进一步分配举证责任，笔者认为主张违约金“过高”需由违约方承担举证责任，“过低”需由守约方承担举证责任。过高或者过低的认定标准以及违约金的调整幅度可以参考《合同法》第一百一十四条、《合同法解释（二）》第二十九条等规定进行处理。
回归本案，由于本案合同无法继续履行，原告主张合同解除并要求返还购房款16.3万元（含定金3万元），于法有据，予以支持。由于定金已作为购房款一部分已予以返还，故对原告要求双倍返还定金的主张不予支持。原告要求按照现阶段房价20%主张违约金，既无法律依据，也不符合合同约定，考虑到房价暴涨是事实，法院在确定按照合同约定的违约金数额（房价578000元×20%）的同时，结合原告的实际损失对违约金数额进行调整，酌情调整违约金为18万元。因已对原告的违约金数额进行了适当调整，故对其主张房屋差价损失不予支持。
（作者单位：江苏省启东市人民法院）来源http://www.sohu.com/a/217810342_99908856
 

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