宜昌金融债务律师郑磊整理:名为房屋买卖抵押,实为借贷的最高院典型案例-----最高人民法院2015年12月4日发布合同纠纷典型案例
一、为借款提供房产做抵押担保,但未办理登记---------郑某某诉雷某、刘某某、重庆某文化传播有限公司民间借贷纠纷案
(一)基本案情
2013年7月2日,郑某某、雷某以及重庆某文化传播有限公司三方签订了《个人借款合同》,约定雷某向郑某某借款20万元,雷某以其名下的房产提供抵押担保。2013年7月3日,郑某某通过银行转账的方式向雷某支付了借款20万元。随后,雷某向郑某某提供了其与刘某某共同所有的房产的《房地产权证》复印件。因雷某未按期还款,郑某某诉至法院,主张其对雷某和刘某某共同所有的房产享有优先受偿权。
(二)裁判结果
重庆市渝北区人民法院认为,因讼争房产未办理抵押登记,按照物权法的相关规定,抵押权未设立,故对郑某某主张的优先受偿权不予支持。
(三)典型意义
民间借贷中,以物权法规定的必须办理抵押登记、质押登记的财产或财产权利作为担保的,应当到相关登记机关办理登记手续。未依法登记的,抵押权、质押权未设立,出借人对担保财产或财产权利不享有优先受偿权。
二、借贷双方当事人通过签订买卖合同作为借贷合同的担保-----------李某诉段某民间借贷纠纷案
(一)基本案情
2015年2月5日,被告向原告借款,原告为保证其到期能实现债权,与被告签订了《房屋买卖合同》一份。合同约定,原告以100万元的价格向被告购买位于曲靖市的别墅,被告于2015年5月6日前到房屋产权登记机关配合原告办理产权过户登记手续。同日,原告向被告汇款94.5万元,被告向原告出具收条一份。收条载明,被告已收到原告支付的别墅转让款100万元,其中转账支付94.5万元,现金支付5.5万元。另查明,原、被告双方未出具书面借条,未约定利息及还款时间,被告为购买本案诉争房屋交纳房款183万余元。原告的原诉请为由被告于判决生效后立即为原告办理房屋过户手续,经法庭释明后,原告诉请变更为由被告偿还原告借款本金100万元。
(二)裁判结果
判令由被告段某于判决生效后三十日内偿还原告李某借款本金100万元。
(三)典型意义
1、贯彻司法解释的立法意图
民间借贷实践中,借贷双方当事人通过签订买卖合同作为借贷合同的担保,是比较典型的纠纷类型。一旦借款期限届满债务人无法偿还借款本息时,债权人往往要求履行买卖合同,从而直接取得标的物的所有权。债权人撇开主合同而要求直接履行作为从合同的买卖合同,实际上是颠倒了主从合同关系,故《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条对此作出了明确规定,认为此类案件应按照民间借贷法律关系进行审理。
2、保持物权法理论的一致性
“禁止流押”是物权法中的一大原则,旨在防止债权人利用优势地位损害债务人的利益,造成对抵押人实质上的不公平。在买卖合同担保借贷合同的交易模式下,债权人通过买卖合同在债务到期前就固定了担保物的价值,且由于预售登记的存在,债务人不可能另行通过交易途径实现担保物的市场价值,买卖合同事实上达到了流押的效果,有违“禁止流押”的强制性规定。
3、保护当事人的合法权益
债权人为保证其债权的顺利实现,签订的买卖合同标的物的价值通常都高于借贷合同的标的。如债权人直接取得买卖合同标的物的所有权,往往会给债务人带来一定的经济损失,同时可能会对其他债权人的合法权益造成损害。实践中,建议可在诉讼过程中对买卖合同标的物进行诉讼保全,通过合法手段保证债权人实现债权的可能性,对各方当事人的利益予以均衡保护。
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