小张通过担保公司向银行借款，需要签订什么合同？（小张抵押房产）


宜昌律师郑磊：一般可能签订四份合同
 
第一份合同：借款人小张与贷款人即银行之间签订的借款合同（以下提供金融借款合同范本）
 
最高额抵押借款合同范本
 
贷款人
 
借款人
 
抵押人
 
经贷款人、借款人和抵押人充分协商，根据国家法律法规规定，签订如下最高额抵押借款合同：
 
第一条 贷款人同意向借款人发放如下内容的借款：
1、借款种类：
2、借款用途：
3、借款期间： 年 月 日至 年 月 日。
4、借款最高余额：人民币 元(大写 )
5、利率为月息
6、还款方式：按月偿还利息;单笔借款到期，清息还本。
 
第二条 借款人的义务：
1、向贷款人提供真实的借款申请资料;
2、按照合同约定及时足额偿还借款本息;
3、按照合同约定的借款用途使用借款，不得擅自改变借款用途;
4、接受贷款人对其借款使用情况的了解、调查和监督;
5、对外提供担保或者自身经营情况恶化时，必须及时通知贷款人;
6、身份证件、住所地、家庭关系等个人情况变更时，必须在变更前及时通知贷款人;
 
7、依法应当承担的其他义务。
 
第三条 抵押人的义务：
1、向贷款人提供真实的抵押资料;
2、督促借款人按照合同约定及时足额偿还借款本息;
3、监督借款人按照合同约定的借款用途使用借款;
4、对外提供担保或者自身经营情况恶化时，必须及时通知贷款人;
5、身份证件、住所地、家庭关系等个人情况变更时，必须在变更前及时通知贷款人;
6、在抵押有效期内，未经贷款人书面同意，不得以转让、出租等形式处置抵押物;
7、抵押物发生毁损、灭失时，必须在事故发生3日内向贷款人报告，并提供其他相应价值的财产重新设定抵押;
8、抵押物发生毁损、灭失所得的赔偿，应当优先偿还借款本息;
9、依法应当承担的其他义务。
 
第四条 贷款人的义务：
1、按照合同约定及时足额向借款人发放贷款;
2、对得知的借款人、抵押人家庭、债务、财产、经营等情况保密;
3、不得向借款人收取法律规定以外的费用;
4、依法应当承担的其他义务。
 
第五条 借款实行一次核定、周转使用、随用随贷、余额控制，在合同约定的借款期间和最高余额内，不再逐笔办理抵押登记手续和签订借款合同，每笔借款的金额、期限等内容以借款借据为准。
借款申请书、借款借据及借款人按照贷款人要求提供的其他资料，均作为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律约束力。
 
第六条 抵押担保的范围包括借款本金、利息、复利、罚息、实现债权的费用。
 
第七条 贷款人及借款人协商对合同条款履行进行变更的，除借款期间和最高余额外，不需征得抵押人同意，抵押人对变更后的合同继续承担抵押担保责任。
 
第八条 借款人因特殊情况不能按期偿还借款的，应在借款到期前 天内向贷款人提出书面申请，经贷款人同意后可以展期。
展期后，借款利率按照借款期限累计档次重新确定。
 
第九条 借款人的违约责任：
1、未按合同约定偿还贷款本金又未获准展期的，从逾期之日按照本合同第一条利率加收50%计收利息;
2、未按合同约定用途使用借款的，从挤占挪用之日起按照按照本合同第一条利率加收100%计收利息;
3、未按合同约定清偿借款利息的，贷款人对未支付的借款利息分别按照合同约定利率、逾期贷款利率及挤占挪用利率计收复利;
4、借款人未履行本合同第二条约定义务的，贷款人有权停止发放尚未发放的借款、提前收回已经发放的借款、解除借款合同或依法采取其他信贷制裁措施;
5、借款人未按合同约定及时足额偿还借款本息的，贷款人可降低直至取消其信用等级;
6、借款人未按合同约定及时足额偿还借款本息的，贷款人有权在新闻媒体公布借款人未及时足额偿还借款本息的事实并督促其还款。
 
第十条 贷款人的违约责任：
1、贷款人未按合同约定及时足额向借款人提供借款时，按照日万分之 支付违约金;
2、贷款人违反规定向借款人收取费用的，借款人可向主管部门投诉。
 
第十一条 贷款人按照法律规定和合同约定停止发放尚未发放的借款、提前收回已经发放的借款、解除借款合同或依法采取其他信贷制裁措施时，抵押人对上述措施所产生的法律责任承担抵押担保责任。
 
第十二条 借款人未按合同约定偿还借款本息的，贷款人有权依法处置抵押物，从所得价款中优先受偿;受偿不足部分，贷款人继续向借款人追偿，抵押人对优先受偿不足部分承担连带保证责任。
 
第十三条 贷款人收取借款，可直接从借款人或抵押人的帐户中直接扣收
 
第十四条 抵押物的登记手续由抵押人或者抵押人委托借款人负责办理，贷款人不承担因此所支出的评估、登记等一切税费。
 
第十五条 本合同抵押条款独立于借款合同，借款合同无效，抵押条款仍然有效。
 
第十六条 本合同未尽事宜，由贷款人与借款人双方友好协商予以;补充合同视为本合同的有机组成部分，与本合同均有同等法律约束力
 
第十七条 如因合同发生纠纷，由贷款人、借款人、抵押人友好协商予以解决;协商不成或者不愿协商的，任何一方均可向贷款人住所地人民法院提起诉讼。
 
第十八条 本合同书自各方当事人签字盖章之日起生效。
 
第十九条 本合同一式 份，贷款人、借款人及抵押人各持一份。
 
第二十条 本合同签订及履行地点均在贷款人住所地。
 
特别说明：贷款人已充分提醒借款人及抵押人对合同全部条款进行仔细阅读，并对借款人及抵押人对合同条款及措词提出的疑问予以详细解答，借款人及抵押人已经认可贷款人的解答，贷款人、借款人及抵押人各方对本合同的条款及措词理解一致。
 
贷款人(签章)
 
借款人(签章)
 
抵押人(签章)
合同签订日期： 年 月 日
 
 
第二份合同：小张与担保公司签订的委托担保合同（以下提供委托担保合同范本）
最高额委托担保合同
 
担  保  人（甲方）：             
 
委托担保人（乙方）：
 
乙方为解决经营资金短缺的困难，向甲方申请贷款担保。甲方根据乙方的申请及所附文件资料，同意为乙方向贷款人（含贷款人或委托人）提供担保。甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国担保法》等法律、法规的规定，经协商一致，订立本合同,供甲、乙双方共同恪守:
 
（说明：“贷款人”指金融机构提供的担保贷款业务中的“金融机构”及、或委托贷款业务中的“委托人”，下同。）
 
第一条  担保的范围、担保期间
 
一、本合同所担保的债权为自2012年  月  日起至2017年 月  日止乙方与贷款人之间已经订立或将要订立的一个或多个主合同项下的全部借款，本金余额不超过（含）人民币贰仟万元（大写）。
本合同贷款利率以具体各笔委托担保合同及各主合同（指贷款人与乙方签订的借款合同）约定为准。
二、担保金额：
 
甲方愿就上述期间内所发生的余额不超过人民币 贰仟万元（大写）的借款本金及其利息、复息、罚息等为乙方向贷款人提供担保。
三、被担保债权的确定
 
本合同项下被担保债权在下列日期中最早发生之日确定：
 
1、本合同第一条第一款第一项约定的借款期限届满之日；
 
2、贷款人根据约定宣布主合同提前到期之日；
 
3、其他依法或依约能够确定债权之日。
 
四、甲方的担保期间为各主合同中约定的每笔债务履行期届满之日起两年。如主合同中约定的主债务为分期还款，则每期债务的担保期间为该期履行期限届满之日起两年。
 
有本条第三款情形的，甲方的担保期间为确定债权之日起两年。
 
第二条  担保方式
 
一、甲方在其担保范围内承担连带清偿责任。如乙方在各主合同约定的债务履行期届满不能履行债务的，贷款人可以要求乙方履行债务，也可以要求甲方在本合同约定的担保范围、担保期间内代为清偿。
 
二、超出甲方的担保范围、担保期间的任何债务，甲方不承担担保责任。
 
三、甲方的担保责任随乙方履行主合同还款义务、甲方代为偿还或贷款人因乙方违反约定收回贷款等情况相应减少或解除。
 
第三条 甲方代偿和垫付
 
一、乙方贷款到期未能及时清偿债务，甲方在按照本合同第二条的约定履行了担保义务代乙方清偿债务，取代债权人的地位后，甲方有权要求乙方归还代偿的全部款项和自代偿之日起的利息（按应偿还金额每日千分之一计算）。
 
二、乙方因经营原因或不可抗力因素等造成资金临时周转困难，导致无法按期偿还分期应还贷款时，应提前三日通知甲方并向甲方申请临时垫付。甲方垫付后乙方应按垫付金额每日千分之一计付利息直至全部还清垫付款。
 
本条约定与主合同相关条款相抵触的，以本条约定为准。
 
第四条  甲方的抗辩权
 
甲方依法享有乙方对债权人的抗辩权，乙方放弃对债务的抗辩权，甲方仍有权抗辩。
 
第五条  乙方的义务
 
一、乙方应按约定向甲方支付担保费，并在主合同签订之前一次缴清。担保费按担保总额的一定比率支付。具体以各期《委托担保合同》的约定为准。
 
二、在甲方依约向债权人支付完第三条约定的全部款项，并接到甲方书面还款通知后十五天内，乙方应向甲方清偿本合同第三条约定的全部款项。上述书面通知对乙方有法律约束力。超出十五日的，甲方有权依据本合同第八条第一款第三项之约定向乙方行使反担保权利。
 
三、必须承担主合同规定的各主债务履行期届满以后的逾期利息、罚息、复息及在贷款到期（含分期还款及宣布提前到期），且在甲方依约向债权人支付完第三条约定的全部款项后15天内，乙方未向甲方清偿借款的本金、利息、担保费时所产生的违约金、赔偿金及其他费用（包括但不限于诉讼费及律师费）等。
 
四、所有借款之用途必须符合主合同的规定，不得挪作它用。
 
五、按照主合同约定的还款方式、资金来源、时间、数额等严格执行还款计划。
 
六、未经甲方同意不得处分已向甲方：（一）抵押的抵押物；（二）质押的质物；（三）质押的质权。
 
七、应甲方要求定期或随时向甲方报送反映本企业生产经营情况、债权债务情况、借款使用情况、项目进度情况等财务报表及文件材料并保证其真实性、合法性；积极配合甲方进行定期或随时检查和监督。否则，由此发生的各种费用由乙方承担。
 
八、乙方应将自己对资金的需求情况及时告知甲方，如需在甲方之外获得其他担保机构及甲方推荐的合作银行之外的银行贷款，应事先取得甲方的书面同意。否则，应视为乙方违约，乙方应提前归还甲方担保的贷款。
 
第六条  违约责任
 
经甲、乙双方共同确认，如乙方未履行或未完全履行本合同第五条约定的义务，甲方有权解除担保责任并（或在承担担保责任后）要求乙方支付担保金额5%的违约金。若因此给甲方造成其他损失且违约金不足以赔偿的，乙方应支付相应的赔偿金。
 
第七条  反担保
 
一、抵押
 
1、对于本合同项下的乙方所有义务和责任由乙方依法有权处分的位于××市×××区48502.34平方米土地[土地使用权证号：××市国用（2011）第××号]及地上建筑物向甲方提供反担保，并由甲方与乙方签订《最高额抵押反担保合同》。
 
2、对于本合同项下的乙方所有义务和责任由××和××依法有权处分的位于××市××××235号765.16平方米土地[土地使用权证号：××市国用（2010）第××号] 及其地上建筑面积为444.75平方米房屋（房权证：××字第HK××号）向甲方提供反担保，并由甲方与和××、××签订《最高额抵押反担保合同》。
 
3、对于本合同项下的乙方所有义务和责任由××依法有权处分的位于××××大道××广场A幢首层××商铺向甲方提供反担保，并由甲方与××签订《最高额抵押反担保合同》，并留置购房合同和发票原件。
 
二、个人连带责任保证
 
对于本合同项下的乙方所有义务和责任由××、××、××向甲方提供个人无限连带责任保证。
 
三、其他
 
甲方可视乙方具体贷款金额，并经乙方认可后相应增加反担保；新增的反担保有关事项具体以各期《委托担保合同》的约定为准。
 
第八条 反担保的实现
一、在各主合同约定的还款（包括分期还款）期限内乙方未归还借款本息或未能履行本合同第五条应尽义务，甲方在提供相应书面确凿证据的情形下，认为足以损害自身利益时，有权解除担保责任或建议贷款人不予发放后续贷款、宣布借款全部提前到期。
有充足的证据证明，抵押人的行为足以使抵押物价值减少，而抵押人未恢复抵押物价值，也未提供相应的担保，甲方有权要求乙方提前清偿债务。
在贷款到期（含分期还款及宣布提前到期），且在甲方依约向债权人支付完第三条约定的全部款项后15天内，乙方未向甲方清偿借款的本金、利息、担保费，甲方可自行依照法律规定的形式包括直接向法院申请对本合同第七条约定的抵（质）押物进行处置，以所得价款优先受偿，或要求连带责任人承担担保责任（包括处置连带责任人所有的财产）。
 
二、甲方就上述反担保措施实现债权时，甲方有权自行选择行使权利的顺序，自主决定就其中一项或几项措施优先实现权利。
 
采取以上措施仍不足以清偿的，甲方有权就不足部分继续向乙方追偿。
 
第九条  义务和责任的连续性。
 
本合同项下甲、乙双方义务与责任不因任何一方上级单位的任何指令或其地位、财力状况改变或任何一方与其它单位签定任何协议、合同、文件的无效等情形而免除。本合同双方当事人如发生合并、分立或变更等情形时，由变更后的当事人承担或分别承担本合同项下的义务与责任。
 
第十条  争议的解决方式
 
本合同发生争议或纠纷时，甲、乙双方当事人可以通过协商解决；协商不成的，任何一方均可向甲方所在地的人民法院提起诉讼。
 
第十一条 合同的效力
 
本合同附件《借款人声明书》是本合同不可分割的组成部分。本合同由甲、乙双方的法定代表人或其授权代理人签字（或盖章）并加盖公章后成立，并在另行签订的反担保合同生效之日起生效。本合同生效后，任何有关本合同的补充、修改、变更等均须由甲乙双方协商一致，并订立书面补充协议；补充协议与本合同具有同等的法律效力。
 
第十二条  本合同正本一式贰份，甲乙双方各执壹份，均具有同等的法律效力。
甲方（公章）： 
法定代表人（或委托代理人）：             
 
乙方（公章）：
法定代表人（或委托代理人）： 
              年      月      日
 
第三份合同：担保公司与贷款人即银行直接签订的保证合同（以下提供借款保证合同范本）
 
最高额保证合同
　甲方(债 权 人)：
　　乙方(债 务 人)：
　　丙方(保 证 人)：
　　为保障甲方债权的实现，丙方自愿为甲方与乙方之间形成的相关债权提供最高额保证。为此，依据《合同法》、《担保法》及其他有关法律、法规的规定，三方经友好协商，订立本合同内容如下：
　　第一条　定义
　　最高额保证，是指甲方与丙方之间就乙方在一定期间内连续发生的多笔债务，确定一个最高额度，由丙方在此最高额度内对乙方履行债务向甲方提供保证。该最高额度是指乙方在甲方处的各项债务(含或有负债)的总余额。
　　第二条　被保证的主债权
　　被保证的主债权是指自____年____月____日至____年____月____日期间因甲方与乙方之间的《销售合同》而形成的一系列债权，其最高额度为人民币______元整(￥______)。
　　在上述约定期限和最高额度内，甲方与乙方根据《销售合同》所签订的一系列合同、协议及其他法律文件(包括但不限于欠条、对帐函等)为本合同的主合同。
　　第三条　保证方式
　　丙方提供的保证为连带责任保证。
　　只要《销售合同》及其他主合同(以下统称“主合同”)项下单笔债务履行期限届满，乙方没有履行或者没有全部履行其债务，甲方即有权直接要求丙方承担保证责任。
　　当乙方未按主合同约定履行其债务时，无论甲方对主合同项下的债权是否拥有其他担保(包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式)，甲方均有权直接要求丙方在其保证范围内承担保证责任。
　　第四条　保证期间
　　1.对于主合同项下其他单笔债务，保证期间自债务履行期届满之日起两年止。
　　2.若发生法律法规规定的事项，甲方宣布债务提前到期的，保证期间至债务提前到期之日起两年止。
　　第五条　保证范围
　　本保证担保的范围包括主合同项下的债务本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金和为实现债权而实际发生的费用(包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等)。
　　第六条　丙方声明与保证
　　1.丙方是依法成立的法人，具有签订和履行本合同所必须的民事权利能力和行为能力，能独立承担民事责任。
　　2.丙方自愿为主合同乙方提供担保，其在本合同项下的全部意思表示是真实的。
　　3.丙方提供的与主合同有关的一切文件、报表及陈述均是合法、真实、准确、完整的。除已向甲方书面披露的情形以外，丙方没有任何可能影响本合同履行的其他任何重大负债(包括或有负债)、重大违约行为、重大诉讼、重大仲裁事项或其他影响其资产的重大事宜未向甲方披露。
　　第七条　保证人的权利与义务
　　1.丙方应向甲方提供真实有效的能够证明其合法身份的法律文件。
　　2.在本合同有效期内，如丙方变更法定代表人、住所、名称、电话、传真，应于变更后一周内书面通知甲方。
　　3.丙方应定期或随时应甲方要求，向甲方提供真实反映其综合财务状况的报表及其他文件。
　　4.在本合同有效期内，如丙方发生转股、改组、合并、分立、股份制改造、合资、合作、联营、承包、租赁、经营范围和注册资本变更、重大资产转让等，应提前三十日书面通知甲方。
5.丙方停业、歇业、被宣告破产、解散、被吊销营业执照、被撤销、财务状况恶化或涉及重大经济纠纷应在发生之日起三日内书面通知甲方。
第八条：保证权利的实现：
　　1、乙方在债务履行期限届满时不履行债务的，甲方有权要求丙方承担保证责任。
　　2、债务履行期内，如果甲方有确切证据证明乙方经营恶化或抽逃资金、转移资产逃避债务，或其他足以危及甲方债权的情况，甲方有权要求丙方提前承担保证责任。
　　3、丙方有部分或全部失去代为清偿能力的可能时，甲方有权要求丙方提前承担保证责任。
　　第五条、本合同履行时，如发生争议，三方应友好协商解决，协商不成时，向甲方所在地法院诉讼解决。
　　第六条：本协议一式三份，三方各执一份。
　　甲方： 乙方： 丙方：
　　法定代表人： 法定代表人： 法定代表人 ：
　　年 月 日
　
第四份合同：小张与担保公司签订的反担保抵押合同（以下提供反担保抵押合同范本）
 
最高额抵押反担保合同
（出自梁颖律师博客）
 
抵押权人：
郑州A有限公司（甲方）
 
抵押人：
西安B股份有限公司（乙方）
 
鉴于甲方为乙方向 C 女士借款提供担保，为了保障甲方担保债权的实现，乙方现自愿以自有房产向甲方提供反担保。根据我国《物权法》、《担保法》、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》之规定，现甲乙双方经友好协商，签订本最高额抵押反担保合同以资共同遵照执行。
第一条 反担保依据
乙方与C女士于x年x月签订借款合同一份，甲方依据其与乙方之约定向C女士提供借款合同所载金额借款及后续可能发生的其他借款之担保。为减少甲方担保风险，现乙方以位于西安市高新区xx号的自有房产，为甲方提供反担保。
第二条 用于反担保的房产状况
乙方用于向甲方抵押的房产坐落于西安市高新区xx号，房号6B，建筑面积xx平方米，用途为厂房。房产证号为：西安市房权证高新区字第xx号。该房产为甲方自有房产。
第三条 反担保所担保的债权及担保方式
1、本合同所担保的债权系指，因乙方向Ｃ女士借款，而甲方为乙方向Ｃ女士连续提供担保而形成的一系列担保债权。
2、本合同所担保债权范围包括：
A、甲方保证人义务范围内应代乙方偿还的全部款项和自应付款之日起的利息及其他费用、损失等；
B、实现借款合同债权和本合同抵押权的全部费用（包括但不限于拍卖费、律师费、财产保全费、仲裁费、评估费、差旅费、执行费等）。
3、担保方式为：连带责任抵押。
第四条 反担保最高数额
甲乙双方约定，反担保的最高数额为人民币ｘｘ万元整（大写人民币ｘｘ万元）。
第五条 反担保期间
自乙方与Ｃ女士签订的上述首次借款合同生效之日起，至乙方与Ｃ女士在ｘ年ｘ月前可能签署的所有借款合同所生债务清结之日止。
第六条 合同效力的独立性
本合同效力独立存在，乙方与Ｃ女士间借款合同、甲方Ｃ女士间保证合同全部或部分无效并不影响本合同效力。如借款合同或保证合同被确认为无效或部分无效，则乙方以抵押物对Ｃ女士承担保证责任。
第七条 抵押权的实现条件
本合同担保期间内，出现下列情形之一的，甲方有权实现抵押权，并就抵押物所得价款优先受偿：
1、甲方履行了保证合同中的代偿义务后未受乙方清偿的；
2、乙方与Ｃ女士间借款合同期满，乙方未及时还款导致甲方被追索的。在此情况下甲方收到追索通知即可开始实现抵押权；
3、乙方被宣告解散或破产的；
4、乙方的行为足以使抵押物价值减少，甲方请求乙方恢复原状或提供额外担保遭到拒绝，或抵押物被司法机关等有权机关采取查封等强制措施而乙方未根据甲方的要求落实债务偿还保障措施的。
第八条   抵押权实现方式
1、当出现第本合同第七条约定的情形之一时，甲方可经下列方式实现抵押权:
A、甲乙双方达成协议直接以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物；
B、依照法律规定程序处理抵押物。
2、甲方实现抵押权时，应通过专门的评估机构，对抵押物价值进行评估。
第九条 抵押手续办理及费用承担
本合同项下的抵押物必须依法办理抵押登记，甲乙双方应自本合同签订后五日内，持本合同及有关资料到西安市房地产登记机构办理抵押登记；本合同项下反担保抵押物的评估、登记、公证等费用由乙方承担。
第十条 乙方保证：乙方权利机关对于本合同的签署是知情的，甲方已经履行了使本合同有效所必需的内部手续，且授权签署本协议的人员确实具有签署本协议之权力。
第十一条 本合同签订后，甲乙双方均应秉持最大诚信原则以履行本合同所有条款并协商解决可能发生的争议。如协商无法解决争议，合同任一方均可就争议事项提交西安仲裁委员会仲裁。
第十二条 甲乙双方有关本合同的所有磋商、变更、补充均应以书面形式作出，书面形式包括但不限于经有权人签署的纸质介质、传真、电子邮件。
第十三条 本协议一式三份，甲乙双方各执一份，抵押登记备案机关留存一份。
第十四条 本协议经甲乙双方签署并履行了法定登记备案手续后生效。
甲方：郑州Ａ有限公司（盖章）
法定代表人或授权代表（签章）：
 
乙方：西安Ｂ股份有限公司（盖章）
法定代表人或授权代表（签章）：
签约日期：ｘｘ年ｘｘ月ｘｘ日
 

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