宜昌房产律师郑磊：房产中介对于“内部房源”受骗负有赔偿责任

 

       案例一：何**与**房产公司居间合同纠纷（最高法院公布这典型案件）

2012年10月，何女士委托某房产经纪公司，表示欲买某热销楼盘的商品房。经该公司联系介绍，尤某以帮忙认购该楼盘“内部房源”为名，收取了何女士10万元的“购房意向金”。不久，该公司通知何女士前往中介门店领取了订房确认单。何女士当场向该公司支付了3万元佣金，同时向尤某支付了20万元“办事费”。2013年5月，何女士发现该订房确认单是伪造的，便向公安机关报案。

　　2014年10月，法院以合同诈骗罪对尤某判刑，认定其诈骗何女士30万元，并责令尤某退赔。然而此时尤某所得赃款已挥霍殆尽，未能退赔赃款。之后，何女士向某房产公司索赔，但某房产公司只同意返还3万元佣金。2016年2月，何女士将该房产经纪公司告上法院，要求返还3万元佣金、10万元意向金，并赔偿其20万元被骗损失。

　　一审法院认为，该房产公司自愿返还佣金应予以准许，但何女士支付的购房意向金和办事费用均由尤某收取，且另案生效刑事判决已经认定由罪犯退赔，退赔部分也未移送执行，何女士直接要求某房产公司赔偿依据不足。因此判决房产公司返还3万元佣金，驳回何女士其他诉请。

　　拿到这份判决书后，何女士不服，遂向上海市第一中级法院上诉。

　　上海一中院审理后认为，对于10万元意向金，虽然刑事判决中先行确认了尤某的刑事退赃义务，但房产公司系连带安全保证人，亦应当承担民事返还义务。

　　对于何女士支付20万元“办事费”遭受的损失，鉴于房产公司作为一家专业中介机构，面对尤某提供的虚假“客户订房确认单”，理应具备比普通购房者更高的鉴别意识与能力，但其在未经核查程序的情况下，即通知委托人到店支付报酬，违反了居间合同的安全保障义务，客观上对于尤某欺诈目标的实现负有重大过失责任。而何女士本人意欲通过非正常途径取得涉案小区的购房资格，自身也存在明显过错。

　　据此，法院改判房产公司向何女士返还佣金3万元，返还意向金10万元，赔偿损失10万元。本案二审主审法官李兴提出，本案中尤某系以虚构内部房源的方式，骗取房产公司和购房者的信任，介入了二者的居间活动。从民事法律关系角度，这种情形属于以欺诈方式并存性地加入居间合同，与房产公司共同承担对何女士的居间义务。

　　李兴表示，房产公司应对何女士支付的购房意向金承担连带安全保证义务，督促确保该笔款项真实流向开发商。对于尤某擅自侵吞该笔款项的行为，某房产公司虽然没有恶意合谋，但由于其错误信任和疏于监管产生了不利于委托人的实际后果，已经违背了自身的安全保证义务，其应当承担连带返还该款项的民事责任。

　　而就何女士给付尤某“办事费”一节，李兴认为，房产公司并未与尤某蓄意合谋，不存在故意隐瞒事实或提供虚假情况的行为，但是其作为受托的专业房屋中介机构，应当在居间活动过程中依照诚实信用的原则，对委托人尽到勤勉、谨慎的调查、审核义务，承担相应的交易安全保障责任。另根据何女士自认的事实，其在委托某房产公司进行购买涉案小区商品房的居间活动时，就已经知晓该项居间业务并非通过正常方式进行，从其认知水平和主观意愿方面考量均存在明显过错，故在综合衡量某房产公司与何女士在损失形成中的过错，认定双方应当各自承担50%的责任。

　　

 

       案例二：陈湘伟与张珍秀、曹巧丽、谢素莉、谭春根居间合同纠纷：湖南省资兴市人民法院（2014）资民二初字第436号（2015年2月2日）

       基本案情：原告陈湘伟诉称：2013年4月16日，被告张珍秀、曹巧丽、谢素莉、谭春根合伙开办“资兴市中源地产中介服务部”，各占股份25%。该服务部未获工商部门的批准就以“中源地产”名义对外开展房屋中介业务。2013年5月22日，原告在被告张珍秀安排下，到湖南省资兴市宏盛小区二期工程看房，并与“中源地产”签订了房屋转让合同，约定房价为138 000元。原告向被告张珍秀交纳购买曹甜指标房的房款78 000元，佣金2000元，合计80 000元。同年9月15日，原告依据合同，向“房主”曹甜交纳60 000元购房尾款，原告共计支付购房款14万元。后经原告了解得知，该指标房为虚构信息。原告认为四被告在未进行工商登记情况下，即以“中源地产”名义与原告签订居间合同，在居间服务中提供虚假信息，造成原告缴纳的140 000元购房款无法追回，故请求人民法院判令四被告连带赔偿原告购房损失140 000元，利息损失46 200，合计186 200元。

        法院经审理查明：2013年4月16日，被告张珍秀、曹巧丽、谢素莉、谭春根合伙开办“资兴市中源地产中介服务部”，各占股份25%。该服务部未获工商部门的批准就以“中源地产”名义对外开展房屋中介业务。2013年5月22日，原告在被告张珍秀安排下，到湖南省资兴市宏盛小区二期工程看房，并与“中源地产”签订了房屋转让合同，约定房价为138 000元。原告向被告张珍秀交纳购买曹甜指标房的房款78 000元，佣金2000元，合计80 000元。同年9月15日，原告依据合同，向“房主”曹甜交纳60 000元购房尾款，原告共计支付购房款14万元。后经原告了解得知，该指标房为虚构信息。

        裁判结果：湖南省资兴市人民法院于2015年2月2日作出（2014）资民二初字第436号民事判决：四被告于本判决生效之日起三十日内赔偿原告96 600元，退还居间服务费2000元。宣判后，原告与四被告均未提起上诉。

        裁判理由：法院生效判决认为：原、被告之间系居间合同关系。本案中，四被告作为居间人，在没有核实指标房信息的情形下，就发布虚假售房信息，存在重大过错，向原告提供的系虚假情况，原告作为购房者，很大程度上基于对居间人的信赖，居间人依法应当对原告的损失承担相应的损害赔偿责任。但本案原告在订立买卖合同和支付购房款时，也未尽到审慎的注意义务，对该损失的发生亦有一定的责任，应自行承担部分责任，并确定被告居间方承担全部购房款损失的70%，即96 600元（138 000×70%）。四被告提供虚假信息，应将中介费2000元退还给原告。四被告在承担相应赔偿责任后可向案外人曹甜主张权利。

 

        宜昌律师郑磊认为：1、《合同法》第四百二十五条规定：“居间人故意隐瞒与订立订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。本案中，原告与四被告签订居间服务合同，四被告因合伙共同作为居间人，在为委托人提供与第三人订立合同的居间服务时，在没有核实房屋信息，发布虚假交易信息，对此，四被告在主观上存在重大过错，原告基于对居间人依其专业技能所提供的服务信息充分信赖，在发生损害时，居间人依法应当对原告的损失承担相应的损害赔偿责任。

        2、房屋中介作为居间人，不仅要向买房人与购房人提供中介服务，促成交易，更要尽到谨慎审查的义务，否则会承担赔偿责任。

        3、赔偿责任的法律性质是居间合同纠纷中的损害赔偿责任的性质，属于侵权责任的一种。《侵权责任法》第十一条对于无意识联络的共同致害行为的责任形式确定为连带责任，应当明确的是，法律并未规定共同致害行为的性质，即可以是侵权行为的共同致害，也可以是侵权行为与违约行为的共同致害。如果居间合同中约定的违约责任范围小于委托人受损的范围，则在居间人承担违约责任后，委托人仍可就损失中未得到补偿的部分主张损害赔偿责任。尽管这种情况在实践中很少，但是明确该责任的性质，对于法官适用法律确定权利义务关系起到了极其重要的作用。（资兴市法院民二庭）

        4、“内部房源”、“指标房”能不能买？有什么风险？房产律师郑磊建议这种房屋最好不要买，中介公司对于这种房源一定也要慎重，否则中介费应该退不说，还会承担赔偿责任。

        5、房产中介对于“内部房源”受骗赔偿有多大责任？案例一认为中介机构承担50%赔偿责任，案例二认为中介机构承担70%赔偿责任。