宜昌继承律师网案情

2004年9月13日，李萍及其丈夫范斌(已故)与叶云、沈林签订了《卖断房屋契》，约定将其位于松溪县松源街道西门村长仑自然村某号房屋转让给叶云、沈林。房屋转让契约签订后，叶云、沈林按约向李萍夫妇支付了房屋转让款73800元，李萍夫妇亦交付了转让的房屋及《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。叶云及沈林受让该房后即办理了房屋产权变更登记，而土地使用权证的变更登记，需缴纳契税和相关费用，俩人当时因经济困难，没有同时办理变更登记。之后范斌过世，叶云及沈林要求李萍及其丈夫范斌的法定继承人（其子女4人）协助办理土地使用权过户手续并向法院提起诉讼 

判决

松溪县法院受理后公开开庭进行了审理。依法作出判决：被告李萍及其子女范斌等4人应于判决生效后10日内协助原告办理房屋土地使用权过户手续。

评析

法院经审理后认为：协助办理土地使用权证是房屋出卖人应当履行的从给付义务。原告叶云和沈林在办理了房屋所有权证书变更登记之后理所应当地认为土地是房屋的附属，取得了房屋所有权即取得了土地使用权。实则不然，土地使用权证主要载明的是土地使用者的名称，土地用途、使用年限及四至范围等内容，没有土地使用权证会导致房屋权属的瑕疵，无法进行二手交易，而且拆迁补偿时也会遭受损失，更有可能因无法了解到在土地使用权上设定的抵押而不能及时规避风险。因此，土地使用权证与房屋所有权证具有不可分性，任何一个证件的缺失均会导致房屋权属的瑕疵。即使原告已经取得房屋所有权证书其权益也会因为没有办理土地使用权证而难以的到充分保护。

对于房屋出卖人而言协助办理土地使用权证是其应当履行的从给付义务，合同的从给付义务是基于法律规定和诚实信用原则，具有补助合同主给付义务的功能，以此确保债权人利益获得最大的满足，其与附随义务不同，合同当事方对从给付义务可以独立请求履行。因此原告有权请求被告协助办理土地使用权证。

根据上述分析及我国采取不动产物权在交付之外尚需践行不动产登记手续的变动模式，交付及办理房屋所有权登记意味着买受人已依房屋买卖合同合法取得房屋所有权，具有房屋所有权人的地位，买受人请求出卖人协助办理土地使用权过户登记，是其行使基于房屋所有权地位产生的保障其物权完整性， 将其物权权能予以圆满的行为。因此，买受人请求出卖人履行协助办理土地使用权过户义务的请求权具有物权属性，不应适用诉讼时效的规定。

本案中合同一方当事人在合同履行完毕前死亡，其非涉及人身关系的合同权利义务可以由继承人继承，属于合同权利义务的法定承受，即无需对方当事人同意，在法定情形下合同一方当事人的权利义务由第三人概括承受，双务合同一方当事人死亡时，其继承人未放弃继承的，其享有的合同权利与负担的合同债务由继承人承受。据此本案中范斌的4个子女亦有协助原告方办理房屋土地使用权证之义务。

（文中人物均为化名）

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