2012 年的时候我自己买房子，看中了一套体制内的二手房，学区，位置好，就在单位楼下。业主是一对体制内的老头老太，按道理来说属于体面人，信用良好。这套房子买的时候就比较便宜，基于我对房价的理解，这个房子有比较好的投资价值。所以我在买的时候就痛快的答应了业主的条件，在报价的基础上多加了 5 万以表诚意。
签合同的时间已经比较晚了，因为条款有一些变化，中介没有准备相应的补充协议，业主就提出第二天再签。
我给中介说，你们带没带合同范本，我们可以先把官方的合同签掉，补充协议反正都是一些细节，可以稍后再补，中介马上说：好好好，这么办没有问题。
于是当天从 6 点搞到 11 点，顺利完成了签约，我立刻支付了定金。
第二天早上我上班，先接到业主的电话。
“小徐啊，你中介费支付了吗？”
“还没。”
“那你先别付啊，我这边出了点状况。”
“什么状况啊？”
“我儿子买另外一套房子，买不到了，业主要涨价，所以我这里钱不够。”
“哦。需要我帮忙不？”（对方知道我是律师，而且正好是房产律师）
“不用不用，我们自己能解决，需要再给你说，你先别支付中介费啊。”
“知道了。”
“你也理解我们，我们确实是没办法了，我把定金退给你。”
“这个事情好商量！”
这通电话还没挂，中介的六七通电话疯了一样的打进来。
“徐律师，我电话打晚了，那个业主要毁约啊，你是不是刚接她的电话？”
“对呀，他让我不要付中介给你们。”
“徐律师，你可别听她的，她就是要毁约啊，她先给我打的电话，我说中介费已经付了。”
“没关系，我现在付给你。”
业主不希望我支付中介费，是因为业主想毁约，一方面想退定金，另一方面就是想退中介费，撕毁合同。一旦我付了中介费，这笔钱给了中介，退费就会比较麻烦。业主觉得我们才刚刚签了协议，效力可能还没有那么强。（又不是蒸鸡蛋）
到了所里，找了下属小冉律师，让他找个律师函的模板。我把名字一改，让他给房管局发过去。这些天这种案子很多，律师函都是现成的。
然后让中介约了房主。她讲了她的诉求，定金全部退给我，解约，我谈了我的理解，赔双倍我都不见得干，何况一倍定金。
双方差距比较大。我们谈了这样一段话。
我：阿姨。你是个体面人，我也是。你知道我是律师。
阿姨：徐斌，我告诉你，我们是过来人，我们认识比你厉害的多的律师。
我：阿姨，查封、抵押、过户你都办不成了。我现在要是愿意告你，一年后房产证就归我了。
阿姨：我也咨询律师了，不是你说的那样。
我：你的律师怎么说的？
阿姨：他说，第一，买房合同上没有我的签字，合同可以无效，第二，我可以把房子过户给别人，第三，你这个房子是要避税的，我不配合你你一点办法也没有。
我：你应该让他和你一起来。合同无效的事情就别扯了，法院有文件，夫妻买卖合同无效原则上举证责任在你，再者说你现在就在这跟我谈呢。
第二个我今早已经在房管局把你这个房子冻结了，你现在要是能过户出去，我也能给你把房产证打掉，你还要赔善意第三人钱。
第三，你看看咱们合同约定那个税谁付。
阿姨：当然是你。
我：当然是你。
阿姨赶快去翻合同，合同只有一份北京市建委的范本合同，存量房买卖合同经纪成交版。二手房交易的税大头是两笔，个税、契税。按照交易习惯业主是拿到手价格，一切税费中介费都是购房者承担。但是这个是不符法律规定的，法律规定税费契税是购房人承担，而个税是业主承担。
所以建委的范本合同是这样的：
而为了能够让业主开开心心的得到服务把房源交给中介，中介宁可让购房人承担所有费用，就必须修改这个条款。修改条款的补充协议正是由中介起草的那份，其中绝大多数条款是对购房人不太有利的。
由于常年从事这类工作，对合同算是滚瓜烂熟了，我们的律师可以闭着眼睛手写对自己有利的补充协议，而我这次用了最简单的方法，就是干脆不签补充协议，给业主挖了个大坑。
阿姨看完合同就傻了，意识到和自己的想象的不一样。
我就给阿姨说：
阿姨，你搞清楚，不是你配合我避税，而是我配合你避税。
这房子现在可能最多也就涨了十万左右，如果你非要和我折腾，我可以确定一年以后的这个时间我拿到房产证，你搬走。
然后这一年我没地儿住，我的房租钱你要出，差不多十万。
打官司我不用请律师，你要请，按照你这个房价律师费也便宜不了。诉讼费最后也是你担。
第三税费我就不管了，你该交多少交多少，也差不多十万。
第四这一年你别想从我这拿到一分钱，你就别指望卖这个房子买房了。
（沉默）
其实看了合同的时候，阿姨好像就没心思听我说话了。
我说：要不你出去给你内个律师打电话呗？
阿姨：他不是房地产的律师他没你这么……
我说：那咱们网签呗？
阿姨：我和我儿子商量一下。
后来业主妥协了，陪我办了网签，银行面签，过户的时候，我主动承担了全部的税费。
我们回到正题，这一轮北京上海深圳房价暴涨，俨然像是回到了 2013 年 2009 年的时候，购房人遭遇毁约踩破了律师楼的门槛。这个时候在各路人等的折腾下，当事人在“房事”上早已没有理智了。谈谁对谁错已经没有意义。不如多说一些，该怎么办？
购房人面对业主毁约该怎么办？
律师教你这三步。
1、给律师打电话来律所面谈
2、尽快起诉保全房子
3、打赢官司，强制过户
一切的谈判，都是以 100%的胜利为前提的，双方无非是互相退让寻求利益最大化，成本最小化。所以，购房人切忌，在对方准备充分的时候还指望靠谈判来解决问题。先起诉，再谈判。可能你这里还谈着呢，那头人家已经把房卖给别人了，或者抵押了。
在今年 2 月底 3 月初的时候，我们就开始频繁接到业主这一方的电话，大部分都是咨询如何毁约的。
业主咨询毁约之后的两周到一个月时间，购房人会以业主咨询量十倍的数量来律所咨询：遇到业主毁约该怎么办？
昨天一天我就收到了同样案情的四条私信是来自购房人的。
业主想要毁约的时候，通常购房人还蒙在鼓里。所以业主比购房人先找律师，所以绝大多数购房人遇到业主毁约的时候，业主已经行动了一回合了。打了一个先手。如果双方都对法律充分了解，业主是有很大机会毁约的。
这个时候有的购房人还在问，能赔钱吗？违约金约定了 20%能赔到么？
这个方向错了，说明你就不懂法，没经验。违约金再高，基于合同法，法院未必能完全支持。即便完全支持，也未必能填平房价的上涨。加上执行难的问题，房款被拿在业主手里，导致购房人错过了购房时机。
广大购房人一般不了解，除了要求定金罚则“赔双倍”，合同约定违约金以外，合同法还规定了一种明确具体的违约责任：继续履行合同的违约责任。
合同法 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
通过要求对方承担“继续履行”的违约责任，购房人可以打赢官司，让法院把房子“判给购房人”。用法言法语说是判决业主履行配合过户的义务。如果不执行法院判决，就可以强制执行，单方过户。
写到最后，又想起当年买房的事。如果老太太当时不毁约，而是找我替他儿子摆平那一套的毁约业主，说不定是个皆大欢喜的事情。不过那就和我没关系了。官司打得多了，对人性越来越麻木。
来源：知乎
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